양도소득세 계산기에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 부동산이나 기타 자산을 매도할 때 가장 먼저 떠오르는 게 “양도세가 얼마나 나올까?” 입니다. 양도소득세는 단순히 “양도가 − 취득가”가 아니라, 필요경비, 장기보유특별공제, 기본공제(연 250만원) 등을 거쳐 과세표준을 만든 뒤 세율을 적용합니다. 게다가 보유기간이 짧으면 1년 미만 50%, 2년 미만 40% 같은 구간이 적용될 수 있어 더 헷갈리죠. 아래 계산기로 “대략적인 규모”를 먼저 잡고, 실제 요건(비과세·중과·거주요건 등)은 추가로 점검해보세요.
목차
양도소득세 계산기 계산 기준/공식
국세청 안내의 기본 흐름은 아래 순서로 이해하면 쉽습니다.
- 양도차익(단순) = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비 − 양도비용
- 장기보유특별공제(해당 시)
- 양도소득금액 = 양도차익 − 장기보유특별공제
- 기본공제(연 250만원) 적용 후 과세표준 산출
- 보유기간 구간에 따라
- 1년 미만: 50%
- 2년 미만: 40%
- 2년 이상: 기본세율(누진)
(세율 체계는 자산·시점·요건별로 달라질 수 있습니다)
양도소득세 계산기 입력 방법
- 양도가액: 실제 매매계약서의 매도금액(원)
- 취득가액: 취득 당시 매수금액(원)
- 필요경비: 취득세, 중개수수료, 법무비, 리모델링/개량비 등 증빙 가능한 비용 위주
- 양도비용: 매도 과정에서 발생한 비용(중개수수료 등)
- 보유기간 구간: 1년 미만/2년 미만/2년 이상은 세율에 영향이 큽니다.
- 장기보유특별공제: 자동(보유 공제율 단순) 또는 직접 입력으로 “대략치”를 잡는 용도로 활용하세요.
양도소득세 계산 예시
예시 1)
- 양도가 8억, 취득가 5억, 필요경비 2,000만, 양도비용 300만
→ 양도차익(단순) = 8억 − 5억 − 2,000만 − 300만 = 2억 7,700만(예시)
여기에 장특공/기본공제 적용 후 과세표준을 만들고 세율을 적용합니다.
예시 2)
보유기간이 2년 미만이라면 기본세율이 아닌 40%/50% 구간이 적용될 수 있어 세액이 커질 수 있습니다.
해석 가이드
- “합계 세액(예상)”: 국세 + 지방소득세(통상 국세의 10% 안내 기준)로 합산한 참고치입니다.
- “과세표준”이 줄어드는 핵심은 보통 필요경비를 얼마나 정확히 반영했는지, 장기보유특별공제 요건(특히 주택의 거주요건 등) 충족 여부입니다.
- 결과가 크면, 다음을 추가 점검하세요
- 1세대1주택 비과세/고가주택 여부
- 다주택·조정대상지역·중과 유예/변경
- 분양권/입주권 등 자산별 별도 규정
자주 묻는 질문 (FAQ)
양도소득세는 어떤 순서로 계산하나요?
양도세는 “양도차익”에서 끝나는 게 아니라, 장기보유특별공제와 기본공제(연 250만원)를 거쳐 과세표준을 만든 뒤 세율을 적용합니다. 그래서 같은 차익이라도 비용·공제 반영에 따라 세액이 크게 달라질 수 있습니다. 먼저 이 계산기로 큰 흐름을 잡고, 필요경비 증빙부터 정리해보세요.
기본공제 250만원은 항상 적용되나요?
국세청 안내 흐름에서 기본공제(연 250만원)는 중요한 단계로 등장합니다. 다만 자산 유형이나 상황에 따라 적용·제외 조건이 있을 수 있어, 실제 신고 전 확인이 필요합니다. 계산기에서 “기본공제 미적용”으로도 돌려보며 민감도를 확인해보세요.
보유기간 1년/2년 미만이면 왜 세금이 커지나요?
국세청 기준으로 토지·건물 등은 보유기간이 짧으면 1년 미만 50%, 2년 미만 40% 같은 구간이 적용될 수 있습니다. 즉, 같은 과세표준이라도 단일 고세율이 걸려 세부담이 커질 수 있습니다. 매도 시점이 조정 가능하다면, 이 계산기로 보유기간 구간별 세액 차이를 비교해보세요.
장기보유특별공제는 자동 계산값을 그대로 믿어도 되나요?
장기보유특별공제는 국세청 표처럼 보유기간(그리고 일부는 거주기간 등) 요건에 따라 달라집니다. 이 계산기의 “자동”은 보유 공제율을 단순 적용한 참고치라서, 주택의 거주요건·다주택 여부 등 변수는 반영되지 않을 수 있습니다. 확실치 않다면 “직접 입력(%)”으로 여러 시나리오를 돌려보고, 조건은 별도로 점검해보세요.
필요경비는 어디까지 인정되나요?
필요경비는 취득·양도 과정에서 발생한 비용 중 증빙 가능한 항목을 중심으로 반영되는 구조입니다(세법상 범위/증빙 요건 존재). 그래서 영수증·계약서·이체내역 등 정리가 부족하면 과세표준이 커질 수 있습니다. 계산기로 “필요경비 0원 vs 반영”을 비교해보고, 누락된 비용 증빙을 체크해보세요.
양도세 계산에 ‘세율표’는 매년 같나요?
세율·공제는 적용연도에 따라 달라질 수 있어, 최신 표를 확인하는 게 안전합니다.
이 계산기는 국세청의 공개된 세율 안내(예: 종합소득세 세율표 구간 등)를 참고해 추정합니다. 결과를 기준으로 “대략 규모”를 잡되, 신고 전에는 해당 연도 기준을 확인해보세요.
계산기 결과가 0원인데 정말 세금이 없다는 뜻인가요?
과세표준이 0이 되는 경우(손실이거나 공제 반영 등) 계산기상 세액이 0으로 나올 수 있습니다. 하지만 실제로는 자산 종류/신고 의무/손익 통산/별도 규정(예: 주식 등)이 영향을 줄 수 있습니다. 0원이 나와도 신고 대상인지를 먼저 확인하고, 필요하면 다른 계산기로 교차 점검해보세요.
지방소득세는 어떻게 계산되나요?
일반적으로 지방소득세는 국세 산출세액을 기준으로 부과되는 구조로 안내됩니다(세부 규정은 상황별 확인 필요). 그래서 계산기에서는 “국세의 10%”로 단순 추정하여 합계를 보여줍니다. 합계만 보지 말고 “국세/지방세 구성” 차트를 함께 확인해보세요.
주의사항/면책
- 본 계산기는 참고용이며, 실제 세액은 비과세·중과·자산별 규정·장특공 요건(거주 등)·적용연도에 따라 달라질 수 있습니다.
- 최종 판단은 국세청 안내 및 전문가 상담을 권장합니다.