상가 수익률 계산기

상가 수익률 계산기: 총수익률·캡레이트·현금수익률을 한 번에

상가 수익률 계산기에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 상가 투자를 검토할 때 “수익률이 몇 %냐”는 질문부터 나오지만, 같은 상가라도 공실률과 운영비, 대출 구조에 따라 체감 수익은 크게 달라집니다. 총 임대수입만으로 계산한 수익률은 높아 보일 수 있고, 운영비와 공실을 반영하면 낮아질 수 있습니다. 여기에 대출이 있으면 매달(또는 매년) 상환이 들어가서 현금흐름이 또 달라집니다.
이 페이지는 이런 차이를 한 번에 정리할 수 있도록 총수익률(그로스) / 순수익률(캡레이트) / 현금수익률(CoC)을 함께 보여줍니다. 결과는 그래프와 표로 제공되어 비교가 쉽습니다. 아래에서 무료·간편하게 바로 계산해 보세요.

상가 수익률 계산기
상가 수익률 계산기
상가 매입가·부대비용·임대수입·공실률·운영비·대출조건을 입력하면 총/순/현금 수익률과 현금흐름을 표와 그래프로 계산합니다.
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상가 매매계약서 기준 매입가를 입력하세요.
취득 관련 세금/중개/법무/리모델링 등 초기 비용 합계를 입력하세요(모르면 0).
월세(임대료) 기준. 여러 호실이면 합산하여 입력하세요.
주차/광고/관리비 수입 등 임대료 외 월 수입이 있으면 입력(없으면 0).
연간 평균 공실/미수 발생 비율을 %로 입력하세요.
건물보험/정기점검/세금성 비용 등 연간 고정비(없으면 0).
관리/유지보수/수선 등 변동비를 “유효수입 대비 %”로 잡고 싶을 때 사용(모르면 0).
대출이 있으면 현금수익률(CoC)과 DSCR을 함께 계산합니다.
대출 원금을 입력하세요.
대출 연이율(%)을 입력하세요.
실제 상환 스케줄은 금융상품 약관에 따라 달라질 수 있어 참고용입니다.
원금 균등상환을 선택한 경우 연간 원금상환을 단순화하여 계산합니다.
연도별 현금흐름 전망용(모르면 0).
연도별 현금흐름 전망용(모르면 0).
연도별 표/차트의 기간입니다(1~30 권장).
연도별 표 표시 최대 행 수입니다.
※ 본 계산기는 참고용이며, 실제 상가 투자 판단은 현장 실사·임대차 조건·세무/금융 조건 등을 종합해 결정해야 합니다.

계산 기준

  • 총수익률(그로스 수익률) = 연 총수입(임대료+기타수입) ÷ 매입총비용(매입가+부대비용)
  • 순수익률(캡레이트) = NOI(유효수입−운영비) ÷ 매입총비용
  • 현금수익률(CoC) = 연 현금흐름(= NOI − 부채상환) ÷ 자기자본(매입총비용−대출금)

여기서 NOI(순영업소득)는 상가 투자 비교에서 자주 쓰는 핵심 지표입니다. “수입에서 운영비를 뺀 값”이므로, 공실/운영비를 얼마나 현실적으로 잡느냐가 캡레이트와 현금흐름을 좌우합니다.

상가 수익률 계산기 입력 방법

  1. 매입가 + 부대비용을 합쳐 “매입총비용”을 만듭니다. (부대비용이 빠지면 수익률이 과대평가되기 쉽습니다.)
  2. 월 임대료 + 월 기타수입을 합산합니다. 여러 호실이면 합계로 입력하세요.
  3. 공실률(%)은 보수적으로 잡는 편이 안전합니다(미수/리모델링 공백까지 포함해 생각).
  4. 운영비는 연 고정 운영비 + 운영비율(%)로 나눠 입력할 수 있습니다.
  5. 대출이 있으면 대출금/금리/상환방식을 넣어 현금수익률(CoC)과 DSCR(상환여력)까지 확인하세요.

상가 수익률 계산기 계산 예시

예시 1) 대출 없는 상가 비교(캡레이트 중심)

  • 매입총비용 5억 2천
  • 월 임대수입 250만, 공실률 5%
  • 연 운영비 300만 + 운영비율 10%
    이 경우 그로스보다 캡레이트(순수익률)가 더 중요한 기준이 됩니다. 공실/운영비를 반영한 NOI가 실제 운영감각에 가깝기 때문입니다.

예시 2) 대출 있는 상가(현금흐름·CoC 중심)

대출이 있으면 NOI가 좋아도 상환액이 커서 현금흐름이 줄 수 있습니다. 이때는 CoC(내 돈 수익률)과 DSCR(상환여력)을 함께 보고 “현금흐름이 버티는 구조인지”를 확인하는 게 핵심입니다.

해석 가이드

  • 그로스는 빠른 스크리닝: 매물 여러 개를 빨리 거를 때 유용하지만, 단독 판단은 위험합니다.
  • 캡레이트는 운영 현실 반영: 공실/운영비를 반영한 NOI 기반이라 비교 품질이 올라갑니다.
  • CoC는 대출 포함 ‘체감 수익률’: 자기자본 대비 현금이 얼마나 남는지 보여줍니다.
  • 현금흐름이 음수면: 수익률이 높아 보여도 버티기 힘든 구조일 수 있으니 공실률·운영비·금리 민감도를 재점검하세요.

자주 묻는 질문 FAQ

총수익률(그로스)과 캡레이트는 뭐가 다른가요?

총수익률은 “임대수입 ÷ 매입총비용”이라 계산이 빠르지만 운영비·공실을 반영하지 않아 실제 체감과 차이가 날 수 있습니다. 캡레이트는 NOI(유효수입−운영비)를 쓰므로 운영 현실을 더 반영합니다. 매물 비교를 할 때는 그로스로 1차 선별 후, 캡레이트로 2차 검토하는 방식이 실용적입니다. 마지막에는 공실/수선/리모델링 가능성까지 같이 보세요.

공실률은 얼마로 잡는 게 안전한가요?

정답은 없지만 “내가 감당 가능한 최악의 구간”을 기준으로 보수적으로 잡는 편이 안전합니다. 신규 임차인 교체, 리모델링, 경기 변동에 따라 공실이 길어질 수 있기 때문입니다. 계산기에서 공실률을 0%와 5~10%로 각각 넣어보면 수익률 민감도를 빠르게 파악할 수 있습니다. 숫자가 크게 흔들리면 리스크가 큰 구조일 가능성이 있습니다.

운영비율(%)은 어떤 항목을 포함하나요?

관리/수선/유지보수/소모품/임대관리비용 등 “수입에 연동되는 비용”을 묶어 잡을 때 편합니다. 반대로 보험료나 정기점검처럼 매년 비슷한 비용은 ‘연 고정 운영비’에 넣는 것이 이해가 쉽습니다. 실제는 항목별로 다르게 움직이므로, 운영비율을 높게/낮게 두 케이스로 비교해 보는 것이 좋습니다. 예상보다 운영비가 커지면 캡레이트와 현금흐름이 동시에 악화됩니다.

대출이 있으면 어떤 지표를 먼저 봐야 하나요?

대출이 있으면 수익률보다 현금흐름이 먼저입니다. NOI에서 부채상환을 뺀 값이 음수면 매달(또는 매년) 돈이 나가므로 공실이 조금만 늘어도 부담이 커질 수 있습니다. 이 계산기는 CoC(자기자본 대비 현금흐름)와 DSCR(상환여력)도 함께 보여주므로, “버티는 구조인지”를 먼저 확인한 뒤 수익률을 비교하세요. 금리 상승 시나리오도 같이 돌려보면 판단이 더 빨라집니다.

이 계산 결과만으로 투자 결정을 해도 되나요?

권장하지 않습니다. 이 계산기는 공실/운영비/대출상환을 단순화한 참고용이며, 실제 투자 성패는 임대차 조건(보증금/인상률/권리금), 상권 변화, 수선/리모델링, 세금·보험, 대출 약정(거치/변동금리) 등에서 갈립니다. 결과를 “매물 비교 프레임”으로 쓰고, 최종 판단 전에는 현장 실사와 계약 조건 검토, 보수적 시나리오(공실↑/금리↑)까지 함께 점검하세요.

주의사항

상가 수익률 계산기는 입력값을 기반으로 한 단순 추정치입니다. 실제 수익률은 매각가/매각비용, 취득·보유·양도 관련 세금, 보증금 운용, 리모델링/공사비, 임대료 인상률, 대출 조건(거치/상환스케줄/변동금리) 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

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