양도세 계산기: 매도 전 “대략 얼마 내는지” 무료·간편하게 바로 계산

양도세 계산기에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 부동산을 팔 때 가장 당황스러운 순간은 “세금이 얼마 나오지?”입니다. 같은 매도가라도 취득가, 필요경비, 보유기간에 따라 양도차익이 달라지고, 장기보유특별공제와 기본공제 적용 여부에 따라 과세표준이 크게 변합니다. 게다가 양도소득세(국세) 외에 지방소득세(통상 국세의 10%)까지 함께 고려해야 해서 체감 부담이 커집니다. 양도세 계산기는 국세청에서 안내하는 세액 계산 흐름(양도차익 → 공제 → 과세표준 → 세율 적용)을 바탕으로, 매도 전에 “대략적인 범위”를 빠르게 확인할 수 있도록 구성했습니다. 또한 매도가가 오르내릴 때 세금이 얼마나 민감하게 움직이는지 시나리오 차트/표로 함께 보여드려, “얼마에 팔면 세후로 얼마 남는지”를 판단하는 데 도움을 줍니다.

계산 기준

국세청이 안내하는 기본 흐름은 아래와 같습니다.

• 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
• 양도소득금액(간이) = 양도차익 − 장기보유특별공제
• 과세표준(간이) = 양도소득금액 − 기본공제(연 250만원 등)
• 양도소득세(국세) = 과세표준 × 세율 − 누진공제(누진세율 유형)
• 지방소득세 = (양도소득세) × 10%

이 계산기는 위 흐름을 “간이 모델”로 구현해, 빠른 비교와 의사결정을 돕는 용도입니다.

양도세 계산기 입력 방법

1. 세율 유형 선택(간편)

• 일반(2년 이상 보유 누진), 비사업용토지 누진, 1년 미만/1~2년 미만(간이 단일세율)을 선택합니다.

2. 양도가액/취득가액/필요경비

• 필요경비에는 중개수수료, 자본적 지출, 양도비 등 “실제로 인정될 수 있는 비용”을 합산해 넣습니다.

3. 보유기간(년, 단순)

• 장기보유특별공제는 보유기간에 따라 공제율이 달라질 수 있어, 보유년수를 입력해 공제율을 간이로 적용합니다.

4. 1세대 1주택 고가주택 비과세 비율(해당 시)

• 국세청 점검표 기준으로 실거래가 12억을 초과하면 “초과 비율”만큼은 비과세가 제한될 수 있습니다. 요건 충족 여부는 별도로 확인하고, 해당하면 체크해 추정치를 비교해 보세요.

양도세 계산기 계산 예시

• 예시 1: 일반 누진(2년 이상) + 장특공제 적용
  보유기간이 길수록 장기보유특별공제로 과세표준이 줄어들 수 있습니다. 같은 양도차익이라도 보유년수에 따라 세액이 달라지는 이유가 여기 있습니다.
• 예시 2: 매도가 민감도(±20%)로 ‘세후 얼마 남는지’ 보기
  매도가가 조금만 바뀌어도 과세표준 구간이 달라지면 누진세율 영향으로 세금이 급격히 변할 수 있습니다. 계산 결과의 시나리오 차트/표에서 “세후금액”을 같이 확인해 보세요.

결과 해석 가이드

• 양도차익이 작아도 세금이 나오는 이유: 필요경비 누락, 공제 미적용, 과세표준 구간 변화 때문일 수 있습니다.
• 지방소득세까지 합산해야 ‘총부담’이 보임: 국세의 10%가 추가되는 구조로 안내됩니다.
• 1세대 1주택은 ‘요건 충족 여부’가 핵심: 보유·거주·주택수 등 요건을 충족해야 비과세/과세비율 적용이 가능합니다.

자주 묻는 질문 FAQ

주의사항

양도세 계산기는 국세청 공개 안내를 기반으로 한 간편 추정(참고용)입니다. 실제 신고는 국세청 신고서식/세율구분/특례 적용 여부에 따라 달라질 수 있으며, 사실관계(주택 수·거주요건·조정지역·취득 시점 등) 확인이 필요합니다.

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